Okiem prawnika - Problemy mieszkaniowe rodzin wielodzietnych. Jakie rządowe projekty mogą nam pomóc?

W kolejnych odsłonach bloku „Okiem prawnika” zajmiemy się przybliżeniem tego tematu.

Programy pomocy dla rodzin, w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce mają już swoją historię. Przed rokiem 1990, państwo polskie, z różnym skutkiem, wspierało zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Po transformacji ustrojowej, wprowadzono nowe instrumenty w tym zakresie, była to na przykład ulga budowlana (odliczenie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe).

Po roku 2000, wprowadzono ulgę odsetkową (odliczanie odsetek od kredytu mieszkaniowego), program dopłat do zaciąganych kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim”, a następnie „Mieszkanie dla Młodych” (programy wygaszone).

Kolejną próbą rozwiązania problemów związanych z polskim mieszkalnictwem jest Narodowy Program Mieszkaniowy (Uchwała Nr 115/2016 Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 r.), którego założeniem jest między innymi zmiana kluczowych przepisów dotyczących rynku mieszkaniowego oraz wpływających na inwestycje mieszkaniowe. W Polsce mamy również możliwość ubiegania się o mieszkania socjalne i komunalne – są one przeznaczone dla osób najbiedniejszych.

Instytucje te mogą nam pomóc w drodze do posiadania „domu” i choć związane są z ochroną interesów ekonomicznych rodziny, mają niebagatelne znaczenie społeczne i wiążą się ściśle z budowaniem poczucia bezpieczeństwa naszego i naszych dzieci.

Mieszkanie od miasta. Jakie zasady obowiązują przy ubiegania się o mieszkanie socjalne lub komunalne?

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. To zatem gmina określa kryteria przyznawania mieszkań wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego. Podkreślić przy tym należy różnicę, pomiędzy pojęciem lokalu komunalnego, socjalnego i zamiennego.

Mieszkania komunalne to lokale, które przeznaczone są dla osób o niskich dochodach, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. Osoba o stałym dochodzie, posiadająca zdolność finansową do utrzymania mieszkania, jednak nie zarabiająca tyle, by kupić mieszkanie, może starać się o mieszkanie komunalne. Umowę najmu lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zasadniczo zawiera się na czas nieokreślony.

Mieszkanie socjalne natomiast jest przeznaczone dla osób najuboższych, bez praw do innego lokalu (spółdzielczego, własnościowego czy komunalnego). Zazwyczaj są to rodziny, które straciły swoje mieszkania w wyniku problemów z zadłużeniem - sąd wydał w stosunku do nich wyrok eksmisyjny, a zadaniem gminy jest zapewnienie lokalu eksmitowanym. Stawka czynszu za najem lokalu socjalnego nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. Umowę zawiera się jednak na czas oznaczony, przy czym można ją przedłużyć, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej jej zawarcie.

Lokal zamienny z kolei, to mieszkanie, które gmina przydziela w zastępstwie dotychczasowego (socjalnego lub komunalnego), np. w związku z remontem lub koniecznością wyburzenia lokalu należącego do gminy. Jest to mieszkanie znajdujące się w tej samej miejscowości, w której położony był lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym.

Jak wskazano powyżej, obowiązek w zakresie zapewnienia tych lokali, nałożony jest na gminę. W celu zapoznania się z kryteriami ich przydziału, należy zatem zapoznać się z lokalną uchwałą w tym zakresie. Jakkolwiek kryteria te dotyczą, przede wszystkim, dochodu gospodarstwa domowego i warunków obecnego miejsca zamieszkania. Zasadniczo bowiem, głównym warunkiem ubiegania się o lokal komunalny i socjalny, jest spełnienie kryterium dochodowego, co wiąże się z koniecznością przedłożenia, w toku procedury ubiegania się o lokal, deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.

Gmina w ten sposób ustala, czy status materialny przyszłego najemcy rzeczywiście nie daje możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo wskazać należy, iż w zakresie umowy najmu lokalu komunalnego, w stosunku do tego kryterium, gmina ma prawo weryfikować najemcę, nie częściej niż co 2,5 roku, w zakresie spełniania kryterium wysokości dochodu, uzasadniającego oddanie w najem lub podnajem lokalu (przy czym dotyczy to wyłącznie umów najmu zawartych po dniu 21 kwietnia 2019 r.). Zmiany w zakresie sytuacji finansowej najemcy (w przypadku dochodu przewyższającego kryteria zawarte w uchwale rady gminy), mogą bowiem wiązać się z podniesieniem czynszu.

Nadto weryfikacji w toku procedury ubiegania się o mieszkanie od gminy, mogą podlegać warunki zamieszkania wnioskodawcy. Co do zasady, im gorsze są warunki lokalowe (przykładowo związane z opinią nadzoru budowlanego czy sanepidu), tym większe szanse na otrzymanie lokalu. Gmina może również żądać oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Jest to szczególne istotne w zakresie umowy najmu socjalnego lokalu, którą gmina może wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu i może go używać.

Szczegółowe informacje o zasadach przyznawania ich oraz  formularze wniosków można uzyskać w wydziałach lokalowych urzędów miast i gmin. Tam zatem trzeba szukać szczegółowych informacji, w zakresie sposobu ubiegania się o przedmiotowe mieszkania w danej miejscowości.

Na wyżej opisane lokale trzeba jednak czekać, a lista oczekujących jest długa. Warto zatem rozważyć inne programy pomocowe, które oferuje państwo w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli. Szczegółowe informacje w tym zakresie już w następnym miesiącu.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.).

Autor: Karolina Szlachetka